Оценка коммерческой недвижимости для сделки купли-продажи
Комплексная оценка рыночной стоимости офисно-складского комплекса площадью 8 400 м² в Подмосковье для обоснования цены сделки между двумя юридическими лицами.
Клиент
Собственник — российская девелоперская компания. Покупатель — производственный холдинг, планирующий разместить на площадке новое подразделение.
Как шла работа
Задача была нетривиальной с первых часов. Комплекс состоял из офисной части класса B+, складского корпуса и участка 1,2 га — каждый сегмент требовал отдельной методологии. Кадастровая стоимость была завышена на 34% относительно рыночной, а публичного рынка сопоставимых сделок в этой локации почти не было.
Мы собрали базу из 27 сопоставимых предложений и 6 закрытых сделок за последние 18 месяцев. Применили три подхода — сравнительный (вес 45%), доходный (35%) и затратный (20%) — обосновали корректировки на местоположение, качество отделки и инженерию. Отчёт объёмом 214 страниц с приложениями был принят обеими сторонами без замечаний.
Стороны согласовали цену сделки на 4,8% ниже первоначальной оферты продавца — ровно на уровне нашей оценки. Отчёт затем использовался в суде при оспаривании кадастровой стоимости, что дало клиенту снижение налогооблагаемой базы на 22 млн ₽ в год.
Задача
- Разнородный объект: офисная часть, складской корпус класса B и участок 1,2 га.
- Спорная кадастровая стоимость, завышенная на 34% относительно рыночной.
- Ограниченный публичный рынок сопоставимых сделок в данной локации.
Что сделали
- 01Полевые работы: осмотр, инвентаризация инженерных систем, замеры фактических площадей.
- 02База из 27 сопоставимых предложений и 6 закрытых сделок за 18 месяцев.
- 03Три подхода: сравнительный (45%), доходный (35%), затратный (20%).
- 04Отчёт на 214 страниц принят обеими сторонами без замечаний.
Результат
- Стороны согласовали цену сделки на 4,8% ниже первоначальной оферты продавца.
- Снижение налогооблагаемой базы на 22 млн ₽/год через оспаривание кадастра.
- Сделка закрыта в срок, без спора о цене.